Comparador de garantias de aluguel
Caução, fiador, seguro fiança ou carta fiança bancária — veja qual das 4 modalidades sai mais barata no seu contrato e compare prós, contras e perfil ideal de cada uma.
Padrão de mercado: 12 a 30 meses para locação residencial.
Premissas avançadas
Defaults razoáveis para 2026. Cada caso varia conforme banco, seguradora e relacionamento.
Estimativa do custo total das 4 garantias no período. Ordenado do mais barato para o mais caro.
Fiador
Mais barataPessoa próxima assume a dívida em caso de inadimplência.
Custo no período
R$ 0,00
Custo financeiro direto: R$ 0.
Prós
- Custo direto zero
- Modalidade tradicional, aceita pela maioria das imobiliárias
- Sem dinheiro imobilizado
Contras
- Precisa de fiador com renda 3x o aluguel e imóvel próprio quitado
- Constrange a relação com a pessoa que assina
- Difícil encontrar conforme o aluguel sobe
Ideal pra você se: Você tem um familiar ou amigo próximo que tem imóvel quitado e topa ser fiador.
Carta fiança bancária
Banco emite carta garantindo o pagamento mediante taxa anual.
Custo no período
R$ 900,00
R$ 18.000,00 garantidos × 2.0% a.a. × 2.50 anos. Excluindo IOF e taxas administrativas.
Prós
- Sem fiador físico
- Sem imobilizar todo o valor (você dá garantias ao banco — saldo, investimentos)
- Aceita por imobiliárias maiores
Contras
- Banco exige reciprocidade (saldo médio, investimentos com a instituição)
- Mais comum para PJ; para PF, depende muito do relacionamento
- Tem IOF + taxas administrativas além do percentual anual
Ideal pra você se: Você tem relacionamento sólido com um banco que aceita emitir a carta.
Caução em dinheiro
Depósito de até 3 aluguéis que volta ao final, se não houver débitos.
Custo no período
R$ 1.350,00
Depósito de R$ 4.500,00 × 12% a.a. × 2.50 anos = oportunidade perdida.
Prós
- Sem fiador, sem seguradora, sem burocracia bancária
- Restituição com correção (em geral pela poupança)
- Aceita por quase todas as imobiliárias
Contras
- Imobiliza capital significativo no início da locação
- Retorno demora (vistoria de saída + acerto de débitos)
- Limite legal: 3 aluguéis (Lei 8.245, art. 38, II)
Ideal pra você se: Você tem dinheiro guardado e não vai precisar dele durante o contrato.
Seguro fiança
Seguradora cobra mensal e cobre se houver inadimplência.
Custo no período
R$ 5.400,00
R$ 1.500,00 × 12.0% × 30 meses.
Prós
- Aprovação em horas (análise de crédito da seguradora)
- Sem fiador, sem imobilizar capital, sem banco
- Pode incluir cobertura ampla (multa, danos, IPTU)
Contras
- Custo recorrente alto — pode chegar a 1,2 a 1,5 aluguel no ano
- Dinheiro não retorna no fim do contrato
- Algumas seguradoras recusam perfil de risco
Ideal pra você se: Você não tem fiador nem dinheiro pra caução, e prefere pagar mensal sem burocracia.
* Os valores são estimativas. Seguro fiança e carta fiança variam por seguradora/banco. Caução é dinheiro que volta no fim do contrato — o custo aqui é a oportunidade perdida.
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Como usar
Informe o aluguel mensal e o prazo do contrato
O aluguel é a base de todos os cálculos. O prazo (em meses) define quanto tempo cada garantia vai custar.
Ajuste premissas se quiser ser mais preciso
CDI estimado afeta o custo de oportunidade da caução. Taxa do seguro fiança varia por seguradora (10%–15%). Taxa da carta fiança varia por banco (1%–3% a.a.).
Compare as 4 modalidades
Cada card mostra o custo total estimado no período, prós, contras e o perfil ideal pra cada modalidade. A mais barata aparece no topo.
Decida com base em valor + ajuste fino
Custo é só um dos critérios. Caução exige liquidez. Fiador exige rede pessoal. Seguro fiança é rápido mas caro. Carta fiança é institucional.
Exemplos práticos
Aluguel de R$ 1.500, contrato de 30 meses: o fiador continua imbatível em custo (R$ 0). Carta fiança fica em ~R$ 900 no período. A caução ocupa R$ 4.500 (custo de oportunidade ≈ R$ 1.350 a 12% a.a.). Seguro fiança soma R$ 5.400 no contrato inteiro.
Aluguel de R$ 4.000, contrato de 24 meses: seguro fiança chega a R$ 11.520 no período. Caução de R$ 12.000 custa R$ 2.880 em oportunidade. Fiador continua R$ 0. Carta fiança: ~ R$ 1.920.
Insight comum: quanto mais alto o aluguel, mais o seguro fiança fica caro frente a caução e carta fiança. Em contratos longos com aluguel alto, considerar caução vale muito a pena se houver capital ocioso.
Perguntas frequentes
Qual garantia é melhor para o inquilino?
Depende do perfil. Se você tem fiador disponível: fiador é o mais barato (custo zero). Se tem dinheiro guardado: caução é boa (volta no fim). Sem nenhum dos dois, o seguro fiança resolve rápido mas custa caro a longo prazo. Carta fiança é mais para quem tem relacionamento bancário forte ou é PJ.
E para o proprietário, qual aceita?
Todas têm aceitação ampla, com nuances: caução é a mais tradicional; fiador exige análise da renda e patrimônio do fiador; seguro fiança é aprovado por imobiliárias modernas (e o proprietário não corre risco — a seguradora paga); carta fiança é menos comum, mas dá segurança institucional.
Qual o limite legal da caução?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91, art. 38, II) limita a caução em dinheiro a 3 aluguéis. Exigências acima disso são nulas. A caução deve ser depositada em poupança em nome do locatário e devolvida com correção no fim do contrato, descontados eventuais débitos.
Como funciona o seguro fiança na prática?
O inquilino contrata o seguro com uma seguradora (Porto, Pottencial, Tokio etc.). A seguradora analisa o perfil de crédito e cobra um prêmio mensal — geralmente 10% a 15% do aluguel. Se o inquilino atrasa, a seguradora paga o proprietário e depois cobra o inquilino. O dinheiro não retorna no fim.
Posso combinar mais de uma garantia?
Não. A Lei do Inquilinato (art. 37, parágrafo único) proíbe exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato. Imobiliária que pede caução + fiador, por exemplo, está cometendo contravenção penal (art. 43, II).
E se eu não conseguir nenhuma das quatro?
Algumas imobiliárias aceitam contratos sem garantia, com aluguel um pouco mais alto pra compensar o risco. É raro, mas existe. Outras vezes o proprietário aceita pagamento adiantado (ex.: 3 ou 6 meses à vista). Por fim, há novas modalidades como "garantia digital" (CredPago, Loft etc.) que funcionam como seguro fiança simplificado.
Como o Repasse cuida disso?
No Repasse, ao cadastrar um contrato você escolhe a modalidade de garantia (caução, fiador, seguro fiança, carta fiança). O sistema aplica a cláusula contratual certa, registra o valor/fiador/apólice, e — no caso de caução — controla a devolução com correção ao fim do contrato.
Base legal
- Lei nº 8.245/91, art. 37 — lista as quatro modalidades de garantia locatícia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento).
- Lei nº 8.245/91, art. 38, II — limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel.
- Lei nº 8.245/91, art. 37, parágrafo único — proíbe exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
- Lei nº 8.245/91, art. 43, II — caracteriza como contravenção penal exigir mais de uma modalidade.
As estimativas de custo desta calculadora são simplificações baseadas em médias de mercado e premissas configuráveis. Cada caso real depende de banco, seguradora, perfil de crédito e negociação contratual.