Calculadora de prorrogação contratual
Identifica o regime do contrato (art. 46 ou art. 47), em qual estágio você está (em vigência, prorrogado restrito, prorrogado livre) e quais as datas-chave pra cada cenário.
≥ 30 meses → art. 46. < 30 meses → art. 47.
Prorrogação automática (art. 46)
O prazo terminou há 0 meses. Locação por tempo indeterminado.
- Regime
- Art. 46 (≥30 meses)
- Fim do prazo
- 15/07/2026
- Aviso prévio
- 30 dias
O que isso significa
- • Locação por tempo indeterminado. Inquilino continuou no imóvel após o prazo, e o locador não se opôs em 30 dias.
- • Locador pode denunciar a qualquer tempo com aviso prévio de 30 dias (denúncia vazia, art. 46 §2º).
- • Inquilino pode sair com aviso prévio de 30 dias, sem multa.
Quer ser avisado quando a denúncia vazia ficar liberada?
Mando dicas práticas sobre vigência, renovação e fim de contrato. Sem spam.
Como usar
Informe a data de início e o prazo do contrato
Data exata da assinatura + prazo em meses. Se foi 30/24/12 meses, é o número que está na cláusula de vigência.
A calculadora identifica o regime aplicável
Contratos de 30 meses ou mais caem no art. 46 (denúncia vazia liberada). Menos de 30 meses caem no art. 47 (denúncia restrita até 5 anos).
Veja em qual estágio você está
Pode ser: em vigência (antes do fim do prazo), prorrogado com denúncia vazia liberada (art. 46), prorrogado com denúncia restrita (art. 47 antes de 5 anos), ou prorrogado livre (art. 47 depois de 5 anos).
Use as datas-chave pra planejar
A ferramenta mostra fim do prazo e, quando aplicável, a data em que a denúncia vazia fica liberada. Útil pra locador e inquilino organizarem mudança, novo contrato ou nova negociação.
Cenários comuns
Contrato de 30 meses, ainda em vigência: ninguém pode rescindir livremente. Inquilino que sai paga multa proporcional. Locador não pode pedir o imóvel.
Contrato de 30 meses, prazo terminado, inquilino ficou: virou prorrogação por tempo indeterminado. Denúncia vazia liberada , locador pode pedir o imóvel com 30 dias de aviso, sem justificativa.
Contrato de 12 meses, terminou há 2 anos: prorrogação restrita (art. 47). Locador só pode retomar nas hipóteses específicas (uso próprio, descumprimento etc.) até completar 5 anos da prorrogação.
Contrato de 24 meses, terminou há 6 anos: mais de 5 anos de prorrogação → denúncia vazia liberada também pelo art. 47, V.
Perguntas frequentes
O que muda entre contrato de 30 meses e menos de 30 meses?
Contratos com prazo igual ou superior a 30 meses caem no art. 46 da Lei do Inquilinato, terminam no prazo e, se o inquilino continuar, vira locação por tempo indeterminado com denúncia vazia liberada (30 dias de aviso prévio para o locador retomar). Contratos com prazo inferior a 30 meses caem no art. 47, com regra de proteção mais forte ao inquilino: nos primeiros 5 anos após o prazo, locador só pode retomar nas hipóteses específicas listadas em lei.
O que é denúncia vazia?
É o direito do locador de pedir o imóvel de volta sem precisar justificar. Está disponível: (1) ao fim de contratos por escrito de 30 meses ou mais (art. 46); (2) após 5 anos contínuos de prorrogação em contratos menores que 30 meses (art. 47, V). O prazo de aviso prévio é de 30 dias.
Quais são as hipóteses do art. 47 que permitem retomada antes dos 5 anos?
Mesmo em prorrogação de contrato menor que 30 meses, o locador pode retomar o imóvel se: (I) descumprimento de obrigação pelo inquilino; (II) houver ação fundada em pedido de despejo por mora; (III) destinação do imóvel para uso próprio, do cônjuge, ascendentes, descendentes; (IV) demolição e/ou edificação licenciada; (V) hipóteses do art. 9º (acordo, infração legal, falta de pagamento, exigência da Administração).
Pode-se assinar novo contrato pra zerar o relógio do art. 47?
Sim. Locador e inquilino podem firmar novo contrato a qualquer momento. Se for de 30 meses ou mais, o novo contrato cai sob art. 46, denúncia vazia liberada ao fim do prazo. Vale pra locador que quer mais flexibilidade depois de uma prorrogação curta.
O contrato termina automaticamente no fim do prazo?
Não. Se o inquilino continuar no imóvel e o locador não se opuser em 30 dias, presume-se a prorrogação automática por tempo indeterminado. A regra vale tanto para art. 46 quanto art. 47.
Inquilino pode sair durante a prorrogação?
Sim, a qualquer momento, com aviso prévio de 30 dias e sem multa rescisória, a multa só se aplica durante o prazo determinado original do contrato.
Como o Repasse cuida disso?
O Repasse acompanha o vencimento de cada contrato cadastrado e avisa: (1) próximo do fim do prazo, sugere renovação ou notificação; (2) em prorrogação, alerta quando a denúncia vazia fica liberada (especialmente importante pra contratos do art. 47). Sem você precisar lembrar de cada data.
Base legal
- Lei nº 8.245/91, art. 46 , contratos por escrito iguais ou superiores a 30 meses; denúncia vazia liberada ao fim do prazo.
- Lei nº 8.245/91, art. 46, §1º , presunção de prorrogação se o inquilino fica e o locador não se opõe em 30 dias.
- Lei nº 8.245/91, art. 46, §2º , direito do locador de denunciar com aviso prévio de 30 dias.
- Lei nº 8.245/91, art. 47 , contratos menores que 30 meses; lista taxativa das hipóteses de retomada antes de 5 anos.
- Lei nº 8.245/91, art. 47, V , denúncia vazia liberada após 5 anos contínuos de prorrogação.
Esta ferramenta aplica as regras gerais. Casos específicos (cláusulas atípicas, contratos comerciais por temporada, locação de garagem) podem ter peculiaridades, consulte um advogado.