Multa e juros por atraso no aluguel: quanto cobrar e como calcular

Todo mês algum inquilino paga depois do vencimento. A imobiliária precisa saber quanto cobrar a mais, mostrar a conta ao inquilino e repassar o valor certo ao proprietário. Feito na mão, cada atraso vira uma conta diferente e uma discussão nova. Este guia resume o que a lei diz, como calcular e como aplicar a mesma regra em todos os contratos.

O que a lei diz

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) obriga o inquilino a pagar o aluguel e os encargos no prazo combinado. Se o contrato não fixar a data, o prazo é até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I). A falta de pagamento permite desfazer a locação (art. 9º, III).

A lei não fixa um percentual de multa por atraso: vale o que está no contrato. Dois pontos que costumam gerar dúvida:

O limite de 2% do Código de Defesa do Consumidor não vale para o aluguel. O STJ entende que a locação regida pela Lei 8.245/91 não é relação de consumo.
Multa excessiva pode ser reduzida. O juiz deve reduzir a multa quando o valor for manifestamente excessivo (Código Civil, art. 413).

Contrato sem cláusula clara de multa deixa a imobiliária sem base para cobrar a multa.

Como calcular

São duas parcelas, ambas sobre o aluguel em atraso:

Multa: um percentual aplicado uma vez. Pode ser fixa ou subir conforme os dias de atraso.
Juros de mora: um percentual por dia de atraso. Na regra mais comum, não incidem sobre a multa.

Exemplo: aluguel de R$ 2.000,00 pago com 8 dias de atraso, contrato com multa de 10% até o 5º dia, 15% do 6º ao 10º e 20% a partir do 11º, e juros de 0,0333% ao dia (cerca de 1% ao mês).

Multa: 15% de R$ 2.000,00 = R$ 300,00
Juros: R$ 2.000,00 × 0,0333% × 8 dias = R$ 5,33
Total: R$ 2.305,33

O valor depende do dia do pagamento. Uma cobrança emitida com o valor do 3º dia fica errada se o inquilino pagar no 8º.

Para quem vai a multa

Quem decide é o contrato de administração. O mais comum é a multa e os juros irem inteiros para o proprietário, porque compensam o atraso que ele sofreu, e a comissão incidir só sobre o aluguel. No exemplo, com comissão de 10%, a imobiliária fica com R$ 200,00 e o proprietário recebe R$ 2.105,33.

Se a comissão também incidir sobre multa e juros, isso precisa estar no contrato e aparecer no extrato do proprietário. O cálculo completo do repasse está em repasse de aluguel: prazo, cálculo e como automatizar.

Onde a conta manual erra

A cobrança sai com o valor de um dia e o inquilino paga em outro.
Os juros são calculados sobre o aluguel somado à multa.
A multa é perdoada por telefone e ninguém registra quem autorizou.

Cada erro vira diferença no repasse e ligação do proprietário.

Como o Repasse aplica multa e juros

Uma tabela para a imobiliária inteira. Você configura a multa por faixas de dias de atraso e os juros ao dia. A mesma tabela entra na cláusula do contrato gerado, na cobrança e no recibo.
Cobrança no valor do dia. Quando o atraso passa para a faixa seguinte, a cobrança é atualizada e o inquilino continua com uma cobrança só. Se ele pagar um boleto antigo que guardou, o pagamento é reconhecido do mesmo jeito.
Repasse calculado sozinho. No pagamento, o sistema separa aluguel, multa e juros, aplica a base de comissão que você escolheu e gera o repasse. Na baixa manual, multa e juros saem pela data do pagamento.
Desconto com autorização. Dar desconto ou dispensar multa e juros adiando o vencimento exige registrar a autorização do proprietário, com data e canal.

Veja em detalhe a cobrança automática de aluguel.

Resumo

Multa e juros valem o que está no contrato. Calcule sobre o aluguel, pela data real do pagamento, e deixe claro ao proprietário quem fica com cada parte. Com uma tabela única no contrato, na cobrança, no recibo e no repasse, o atraso para de exigir conta na mão.

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